Heredaste una casa: guía paso a paso para ponerla en condiciones

Heredar una propiedad suena bien hasta que abrís la puerta y te encontrás con una casa que lleva meses (o años) sin mantenimiento. Cañerías oxidadas, un tablero eléctrico de otra época, humedad que trepó por las paredes y una habilitación de gas vencida. La lista asusta, pero si la encarás con orden no es tan grave. Esta guía te lleva paso a paso por todo lo que tenés que revisar, en qué orden, y cuándo conviene llamar a cada profesional.

Antes de tocar nada: papeles y servicios

Lo primero no es agarrar un martillo — es verificar que la propiedad esté legal y habitacionalmente en condiciones mínimas. Antes de mudarte o empezar a reformar, resolvé estos puntos:

1. Verificá la declaratoria de herederos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin esto, no podés hacer trámites de servicios a tu nombre.
2. Pasá los servicios (luz, gas, agua) a tu nombre. En Edenor/Edesur, Naturgy/Metrogas y AySA podés iniciar el trámite online con la documentación sucesoria.
3. Pedí los últimos resúmenes de cada servicio. Si hay deudas, conviene regularizarlas antes de hacer reformas — una deuda de gas puede trabar la habilitación nueva.
4. Si la casa estuvo deshabitada más de 6 meses, cortá la llave de paso de gas y no la abras hasta que un gasista matriculado haga la revisión.

Paso 1: revisión eléctrica (lo más urgente)

La instalación eléctrica es lo primero que tenés que evaluar porque es lo que más riesgo de vida tiene. Una casa heredada que lleva años sin uso puede tener cables recalentados, térmicas obsoletas, empalmes precarios y ninguna puesta a tierra. No es algo para improvisar.

Lo que podés chequear vos:

• Abrí el tablero y mirá: ¿tiene térmica general, diferencial (disyuntor) y térmicas por circuito? Si solo tiene fusibles o llave tipo cuchilla, necesitás un cambio de tablero completo.
• Enchufá algo en cada toma y verificá que funcione. Si algún enchufe tiene olor a quemado, marcas negras o está flojo, no lo uses.
• Fijate si hay cables sueltos, empalmes a la vista o prolongadores fijos (los que quedaron pegados con cinta). Todo eso es instalación precaria.
• Si la casa tiene más de 30 años y nunca se rehizo la instalación, asumí que necesitás una revisión profesional completa.

Un electricista matriculado puede hacer un diagnóstico completo de la instalación, medir la puesta a tierra (si existe), y darte un presupuesto detallado. En Buenos Aires, un cambio de tablero eléctrico ronda los $150.000 a $350.000, y una puesta a tierra entre $80.000 y $200.000, según el tipo de terreno y la extensión del cableado.

Paso 2: gas — la habilitación es obligatoria

Si la casa tiene instalación de gas (cocina, calefón, estufas, calefacción central), la habilitación tiene que estar vigente. En Argentina, la habilitación de gas la hace un gasista matriculado ante ENARGAS y tiene validez de 2 años (instalaciones con artefactos nuevos) o 5 años según el caso.

Esto es lo que necesitás saber:

• Si la habilitación está vencida, la distribuidora (Naturgy, Metrogas, Camuzzi) puede cortar el suministro en una inspección.
• Si la casa estuvo sin gas más de 6 meses, se necesita una reconexión que incluye prueba de hermeticidad completa.
• Los calefones y termotanques de más de 10 años suelen necesitar recambio — un calefón viejo sin ventilación es un riesgo real de intoxicación por monóxido de carbono.
• Las estufas de tiro balanceado se pueden rehabilitar si están en buen estado, pero las de tipo pantalla sin ventilación exterior están prohibidas en instalaciones nuevas.

Una habilitación de gas completa en Buenos Aires puede costar entre $120.000 y $350.000 dependiendo de la cantidad de artefactos y el estado de la instalación. Si hay que cambiar cañerías internas, el costo sube.

Paso 3: plomería y cañerías

Las casas heredadas tienen un clásico: cañerías de plomo o hierro galvanizado que llevan décadas sin mantenimiento. No siempre hay que cambiar todo, pero sí hay que diagnosticar.

Recorrida rápida que podés hacer vos:

1. Abrí todas las canillas y dejá correr el agua 2-3 minutos. Si sale marrón o con partículas, hay óxido acumulado en las cañerías.
2. Revisá la presión: si el chorro es débil en toda la casa, puede haber una obstrucción general o un problema del lado de la calle.
3. Mirá debajo de las piletas (cocina y baño) y atrás del inodoro. Las pérdidas crónicas dejan manchas de humedad, moho o cal acumulada.
4. Si hay tanque de agua en la terraza, subí a verlo. Verificá que la tapa esté cerrada, que el flotante funcione y que no tenga sedimento adentro.
5. Tirá la cadena de cada inodoro. Si el depósito tarda mucho en llenar o pierde agua constantemente, la válvula de carga o el flotante están gastados.

La ventaja de la plomería es que muchas reparaciones puntuales (cambiar un cuerito, ajustar un flotante, destapar un desagüe) las podés hacer vos. Pero si hay que reemplazar tramos de cañería, cambiar la bajada cloacal o arreglar la conexión con la red pública, necesitás un plomero con experiencia en casas antiguas.

Paso 4: humedad, techos y estructura

La humedad es la enfermedad silenciosa de las casas heredadas. Puede venir de tres fuentes distintas, y cada una tiene su solución:

• Humedad ascendente (sube desde el piso por los cimientos): se ve en la parte baja de las paredes, con pintura descascarada y manchas de salitre. La solución es una barrera hidrófuga — la hace un especialista en humedades o un albañil con experiencia.
• Filtraciones de techo: manchas en el cielorraso, goteras activas o pintura abombada. Puede ser una membrana rota, tejas fisuradas o una canaleta tapada. Subí al techo con cuidado y revisá — pero la reparación la hace un techista o albañil.
• Condensación: aparece en invierno en baños y cocinas sin ventilación. Es la más fácil de resolver — con buena ventilación y pintura antihumedad puede alcanzar.

En cuanto a la estructura: revisá si hay grietas en las paredes. Las grietas finas horizontales o verticales suelen ser de asentamiento normal y no son graves. Las grietas diagonales anchas (más de 2 mm) o las que cruzan de una pared a otra pueden indicar un problema estructural que necesita evaluación de un ingeniero o maestro mayor de obra.

Paso 5: pintura y terminaciones

La pintura es lo último que se hace (después de resolver humedad, electricidad y plomería), pero es lo primero que se nota. En una casa heredada, lo más probable es que necesites pintar todo — y está bien, es la forma más rápida de hacerla propia.

Si querés hacerlo vos:

• Primero resolvé cualquier problema de humedad. Pintar sobre humedad activa es tirar plata — la pintura se va a descascarar en semanas.
• Raspá toda la pintura suelta, lijá las paredes y aplicá fijador sellador antes de pintar. Si hay mucho salitre, lavá con agua y vinagre, dejá secar bien y recién después sellá.
• Para interiores, usá pintura látex de buena calidad. Para baños y cocinas, látex satinado (resiste mejor la humedad).
• Si el cielorraso está en mal estado (manchas, pintura que se cae en escamas), puede necesitar un trabajo de preparación más intenso — y pintar un cielorraso sin goteos tiene su técnica.

Pintar un departamento de 2 ambientes en Buenos Aires puede costar entre $200.000 y $600.000 si contratás un pintor profesional (con materiales incluidos). Si la casa heredada es más grande, pedí presupuesto por metro cuadrado.

Orden recomendado de prioridades

Cuando la lista de arreglos es larga y el presupuesto no es infinito, este es el orden que recomiendan los profesionales:

1. Electricidad — porque es riesgo de vida e incendio. Sin instalación segura, no te mudes.
2. Gas — porque también es riesgo de vida (monóxido) y porque sin habilitación no podés usar los artefactos legalmente.
3. Plomería — las pérdidas de agua causan daño progresivo (humedad, moho, estructura). Cuanto antes las resolvés, menos daño acumulan.
4. Techos y humedad — frenar el ingreso de agua antes de reparar las consecencias.
5. Pintura y terminaciones — lo cosmético va último, cuando ya está todo resuelto abajo.

Cuánto puede costar poner una casa heredada en condiciones

Depende del estado, pero para dar una referencia realista en Buenos Aires (mayo 2026), una casa tipo de 3 ambientes que estuvo 2-3 años sin mantenimiento puede necesitar:

• Revisión y puesta en condiciones del tablero eléctrico: $150.000 – $350.000
• Puesta a tierra (si no tiene): $80.000 – $200.000
• Habilitación de gas completa: $120.000 – $350.000
• Cambio de calefón o termotanque: $250.000 – $600.000 (con instalación)
• Reparaciones de plomería puntuales: $30.000 – $100.000 por intervención
• Tratamiento de humedad ascendente (barrera hidrófuga): $150.000 – $400.000
• Pintura completa (3 ambientes, cocina y baño): $300.000 – $800.000
• Rango total estimado: $1.000.000 – $2.800.000

Son números orientativos que dependen mucho del estado real de la propiedad. Lo importante es priorizar: primero lo que es riesgo, después lo que causa daño progresivo, y último lo estético. No necesitás hacer todo de golpe — pero sí necesitás saber qué tenés y armar un plan.

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